I bilanci di fine anno segnalano ormai puntualmente, da anni, la chiusura di diversi esercizi commerciali. E ogni volta, fra le cause, in “pole position” ritroviamo il caro affitti, il canone di locazione che rappresenta una delle prime voci di spesa fissa dei negozi e che dal dopoguerra a oggi è aumentato quasi senza sosta in modo vertiginoso, soprattutto a seguito dell’aumento del prelievo fiscale posto in capo ai proprietari. Un canone di locazione che la crisi infinita ha resto insostenibile negli ultimi anni per moltissimi commercianti. Canoni, rilevati  attraverso i “borsini” immobiliari, che sono arrivati a toccare negli anni scorsi  punte altissime, come ha sottolineato Oscar Fusini, vicedirettore di Ascom Bergamo, in un articolo pubblicato tempo fa su Case & Terreni, l’osservatorio immobiliare creato da Appe Confedilizia Bergamo in collaborazione con L’Eco di Bergamo, sottolineando come  “sebbene sia molto difficile comparare un’offerta completamente disomogenea per caratteristiche funzionali e pregio commerciale dell’area urbana, il range di prezzo medio in città può essere compreso fra i 300 e i 400 euro al metro quadrato annuali. Spese che molti negozi, soprattutto di piccole dimensioni, faticano a sostenere, tra crisi dei consumi e minore attrattività dei centri urbani”.

I canoni di locazione alti rendono  spesso “fallimentare” la gestione del negozio in centro

Un problema non facile da risolvere anche perché, ha sottolineato Oscar Fusini, “i proprietari, sottoposti a una pressione fiscale troppo elevata, spesso sono anche pressati dalle richieste di ammodernamento dei negozi”. Ma se il prezzo è la prima causa di questa moria di piccoli negozi nelle vie della città, col risultato di “desertificarla”, non è la sola: “il commercio è cambiato profondamente in questi anni, di pari passo con le esigenze commerciali orientate su metrature più ampie e contesti di pregio e dai piccoli negozi di vicinato si è passati  in tempi più recenti a richieste per medie superfici alimentari e non alimentari, negozi monomarca, attività integrate di vendita e somministrazione che faticano a collocarsi in modo efficiente nell’offerta disponibile soprattutto della città”, ha spiegato sempre il vicedirettore di Ascom Bergamo.

La domanda e l’offerta di spazi adeguati fanno sempre più fatica a incontrarsi

“Il pregio commerciale del capoluogo, eccezion fatta per le aree centralissime, e dei principali centri della provincia si è drasticamente ridotto negli ultimi anni, con lo spostamento delle polarità commerciali verso i centri commerciali e con le difficoltà collegate all’accessibilità, ai parcheggi e ai servizi soprattutto nelle aree semicentrali. Si è creato un vero e proprio disequilibrio tra domanda e offerta, con quest’ultima che molto spesso riflette tipologie commerciali ed esigenze che non esistono più, fenomeno evidente per quelle aree semicentrali senza appeal commerciale, dove resistono una rete di spazi a destinazione commerciale difficilmente collocabili”.

I canoni d’affitto delle case si sono abbassati: perché quelli dei negozi no?

Una moria di piccoli negozi di vicinato che non ha però spinto i proprietari dei “muri” ad abbassare le richieste… “Se nel settore residenziale negli ultimi anni i dati raccolti attraverso gli osservatori immobiliari hanno rilevato una discesa dei canoni di locazione che in un quinquennio ha toccato, per il residenziale ordinario, riduzioni anche importanti con punte del 18-20 per cento,  dando una risposta spontanea al fenomeno di crescente difficoltà di affittare, questa riduzione dei valori di locazione è stata invece registrata solo marginalmente negli immobili commerciali, con  dati rilevati che indicano una sostanziale stasi con riduzioni lievi per alcuni segmenti. Si tratta di cali ancora troppo lievi, rispetto alla diminuzione sensibile di fatturati e vendite registrate nella globalità dei settori commerciali. Un esempio? Il calo medio registrato nel 2010 rispetto al 2009 è stato pari al 2,8 per cento in città e al 3,5 per cento in provincia. Nel frattempo molti negozi hanno chiuso e le difficoltà ad affittare spazi commerciali sono aumentate”.

E voi avete una soluzione per far tornare i negozietti nei borghi?

Ma come potrebbe essere possibile riportare i piccoli negozi in centro, offrendo così un servizio indispensabile a persone anziane, o famiglie che non dispongono di un’auto e per le quali raggiungere i centri commerciali rappresenta un problema (senza dimenticare un altro problema: la mole di traffico e di inquinamento causata dallo spostamento di migliaia di auto verso i mega centri commerciali…)? “Per evitare una crescente desertificazione è ormai indispensabile pensare a soluzioni concordate, anche attraverso l’introduzione, nei centri urbani, di tipologie di contratti con elementi variabili che possano sostenere le imprese nei momenti di difficoltà, soprattutto in fase d’avvio dell’attività.

… per esempio con contratti variabili a seconda del mercato, che aiutino le nuobe attività a decollare

Nell’ambito dei nuovi distretti urbani del commercio, i proprietari immobiliari devono assumere un ruolo sempre crescente, perché il rilancio delle aree urbane passa inesorabilmente attraverso il completamento dell’offerta commerciale e lo sviluppo di servizi comuni per il consumatore. E i proprietari possono godere di un aumento del valore dei loro immobili attraverso una maggiore qualificazione commerciale dell’area. Questo aspetto è propedeutico a progetti d’area che prevedano l’apertura di nuovi negozi di vicinato nei centri storici che rappresentano la nuova sfida che dovranno affrontare le amministrazioni pubbliche e i distretti del commercio al fine della salvaguardia del tessuto commerciale, del servizio, della sicurezza e della qualità complessiva dei centri storici”, è la ricetta proposta tempo fa da Oscar Fusini? Oggi è ancora valida? E possono esserci valide alternative? Chiunque può scrivere la propria possibile soluzione nello spazio qui sotto.

Testo realizzato da Baskerville srl per www.casavuoisapere.it